私たち資格者集団は、予防司法の役割を担っています。予防司法とは、紛争の火種を消して、紛争がおこらないように法的な手当を尽くすことを言います。

では具体的にどのような方法で、予防司法を行っているのでしょう。今回は、不動産取引の事例に則して、私たちの行う登記業務の中身を紹介していきます。

 

 

※売主と買主の不動産売買契約が成立すると、私たちの出番になります。

 

A、事務所へ取引の連絡があります。

 

※事務所が行う業務

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① 売買物件の事前調査

　 権利関係、担保関係の調査

　 公図、測量図、建物図面等の調査

　 私道の有無、課税評価の有無の調査

　 行政法規上障害のチェック（調整区域・農地・仮換地・保留地等）

 

ケースその1   

 

事前に登記簿を調べると、担保はついていなくても前所有者の時についた予告登記が残っていました。予告登記自体、担保ではありませんが、その不動産に訴訟があることを表します。判決によっては、新しい買い主も所有権を失ってしまいます。前の所有者は、何の説明も受けなかったそうです。

 

ケースその2　  

 

事前に登記簿を調べると前の所有者が、譲渡担保で移転されていました。譲渡担保とは、担保に所有権を渡しただけですから、原則として債務を返済すれば所有権は前の所有者に戻ってしまいます。新たな所有者の所有権は守られるとの凡例理論は確定していますが買い主は不安です。事前にきちんとした説明を行い、納得していただくのでなければ、取引は進めるべきではありません。

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② 仲介業者との打ち合わせ

　 号棟の確認・日時の打ち合わせ・当事者出席の有無等

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ケースその3　 

 

どうも隣の建物と登記が入れ違っているらしいのがと相談を受けたことがあります。調べてみると確かに、十数年間隣人同士自分の土地に他人の建物を所有している状態でした。このケースなどは最初にきちんと確認しておけば防げたトラブルです。

　　

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③ 売主・買主との打ち合わせ

　 当事者が法人の場合・未成年者・無能力者・外国人の場合

　 外国居住の場合・利益相反取引の場合・代理人出席の場合

 

ケースその4　 

 

中古のマンションなどで土地の持分が足りなくなってしまう場合があります。過去の売買の過程のどこかで持分計算を間違ってしまったのでしょうが、将来必ずトラブルになります。取引を進めるべきではありません。

 

ケースその5   

 

売主が権利証と固く信じていた書類が、実は違っていて、取引が流れてしまうのはよくあるケースです。権利証は事前に確認すべきです。特に古い権利証や、文筆合筆を繰り返した土地などの権利証は、見方が難しいもの。プロに事前に確認してもらうべきです。

 

 

④ 抹消担保権者との打ち合わせ

 

ケースその６   

取引の場で抹消書類が不足すると、その先へ進めません。関係者に大きな迷惑をかけてしまいます。事前にファックスなどで確認しておくべきです。共同担保の一部を抹消する場合などもミスが起こりがちです。事前の打ち合わせと確認が大事です。

 

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⑤ 融資金融機関との打ち合わせ

　 債務者の確認・物件の確認・持分の確認・債権額の確認

　　

 

⑥ 必要書類の手配

　 減税書類の手配・評価証明書・登記簿謄本・住民票・在留証明書・議事録・

　 各種証明書等の徴求

 

 

　　減税証明のメリットは大きく、通常の取引で２０万円前後登録免許税が安くなります。ただ要件がありますので、証明書の適用があるかは、慎重に調べるべきです。適用があるのに証明書を取るのを怠ったため、業者が訴えられたケースもあるようです。

　　

種類は居宅でなくても、リフォーム契約書を添付すれば減税適用がある場合もあります。

 

 

Ｂ、最終決済の日です。

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※事務所が行う業務

　

　登記立ち会い業務

　所有権は手に取ってみることの出来ない概念です。手に取ってみることの出来ないものに、

　何千万円のお金を払うお客様は不安です。登記立ち会いの場では、私たちは極力丁寧に、専門用

　語を使わず、お客様に納得いただけるように手続きの説明に心がけます。そのことがお客様の不

　安を取り除き、信頼へとつながると思うのです。

　信頼作り上げれば、将来無用の紛争を回避できます。

　

  司法書士は立ち会いの場で「人・物・意思の確認」を行います。

  ① 当事者の確認・共有の場合、持分の確認

  ② 売買契約書・物件の確認・私道負担の確認

  ③ 図面・謄本との照合・位置と権利の確認

  ④ 担保抹消・所有権移転・担保設定等必要書類の確認

  ⑤ 新規担保債務者設定額の確認

  ⑥ 登記内容の説明・登記意思の確認

  ⑦ 専用住宅証明書の説明

  ⑧ 古い登記済証の処理方法

  ⑨ 新しい権利証の処理方法

 

 

Ｃ、登記申請書を法務局へ提出します。

 

　

※事務所が行う業務

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①　直前閲覧

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ケースその７　

直前の閲覧で、所有者の知らぬ間に根抵当権仮登記がついていたことがありました。７年も前、

他人の保証人となった時に提出してあった書類を使用されたのです。他にも税金の差し押さえ等が

本人の知らぬ間に登記されていることがあります。

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②　登記申請書の提出

 

　　受領証の徴収・補正日の確認

 

Ｄ、登記完了し最終処理を行ないます。

　　　

※事務所が行う業務

 

①  新しい権利証等の回収

     完了謄本、書類のチェックを行います。法務局も人間の手が加わる以上、

     ミスを犯すことがあります。ミスを直前で食い止めておかないと、

     あとから気付いても大変厄介な事となります。

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②  完了書類の処理

     完了した権利証等をお客様へお届けします。

　

※当事務所の特徴

 

１．フットワークの良さを身上としています。

１．不動産に関してのトータルなサービスを提供いたします。

１．お客様への安心感を与える立ち会い業務を行い、無用なトラブルを防止します。

１．権利証の管理、不動産の権利管理を代わって行い、御社のコストを削減します。

１．登記完了後のお客様からの相談、依頼等にも迅速に対応します。

１．金融機関との打ち合わせ等、　当事務所が代行し、御社の負担を軽減します。

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